Em recurso julgado recentemente (Tema 1.113- REsp 1937821/SP), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu parâmetros para a fixação da base de cálculo do ITBI, imposto este que é cobrado nas transações imobiliárias.

O objetivo do julgamento era definir a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; e b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.

A questão sobre a base de cálculo do ITBI, é um dos assuntos mais presentes nas discussões tributárias do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

O entendimento da Prefeitura Municipal de São Paulo é de que a base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela própria Prefeitura de São Paulo.

Em diversas situações o valor venal de referência para fins de ITBI é substancialmente maior que o valor da operação de compra e venda.

O TJSP adotava o entendimento de que o recolhimento do imposto deveria se dar com base no valor da negociação ou do valor venal atribuído no IPTU, prevalecendo o maior entre os dois, afastando o valor venal de referência.

Entretanto, após o julgamento do tema, em âmbito de recursos repetitivos, portanto, com efeitos abrangendo todo o território nacional, o Superior Tribunal de Justiça definiu as seguintes teses:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Deste modo, a tese definida pelo STJ prestigia a declaração do contribuinte, a qual deve ter presunção de boa-fé pela fiscalização municipal. Assim, nas palavras do relator do recurso:

“o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN)”

Em nosso entendimento, o resultado do julgamento em questão é favorável e representa maior segurança para os contribuintes, eis que permitirá solucionar as controvérsias em andamento, bem como conferirá maior previsibilidade dos custos tributários envolvidos nas operações imobiliárias.

Por Pedro Ribeiro de Paula Souza

Sócio do Maziero e Morais Advogados Associados